Råd til deg som er misførnøyd etter kjøp av brukt bolig

Sommeren er høysesong for kjøp og salg av brukte boliger, og dessverre opplever enkelte at boligen de har kjøpt ikke samsvarer med det som ble avtalt eller forventet. Dette kan føre til frustrasjon, usikkerhet og spørsmål: Hva gjør du dersom du oppdager feil eller mangler ved boligen?

Etter overtakelse kan det dukke opp uforutsette problemer. Våre advokater har erfaring med saker der kjøpere har oppdaget skjulte feil eller mangler. Dette reiser viktige spørsmål: Hvem har ansvaret for å rette opp i manglene? Har kjøper krav på prisavslag – eller i alvorlige tilfeller – rett til å heve kjøpet?

1. Reklamasjon – første steg ved avvik

Det første du bør gjøre dersom du oppdager feil eller mangler, er å reklamere til selger eller selgers boligselgerforsikring så snart som mulig. Det er ikke megler du skal reklamere til.
En reklamasjon innebærer at du gir beskjed om at det foreligger et avtalebrudd, og at du vil gjøre krav gjeldende som følge av dette.

1.1 To frister du må forholde deg til

Det finnes to reklamasjonsfrister du som kjøper må være oppmerksom på:

• Relativ frist – Du må reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen. Det betyr at du ikke bør vente med å si ifra, selv om du ikke har full oversikt over omfanget ennå. For å være på den sikre siden bør man senest innen 2-3 måneder sende en reklamasjon til selger og informere om de feil og mangler man har oppdaget.
• Absolutt frist – Uansett må reklamasjonen fremsettes senest fem år etter overtakelsen av boligen. Dette gjelder selv om mangelen først oppdages sent i perioden.

For at reklamasjonen skal være gyldig, må begge fristene overholdes. Fristen for å reklamere begynner å løpe når du har fått full oversikt over de faktiske forholdene. Derfor er det lurt å sende inn en reklamasjon så tidlig som mulig – selv om det i ettertid skulle vise seg at det likevel ikke foreligger en mangel.
Man bør heller ikke samle på feil og mangler. Dersom du oppdager flere feil og mangler ved boligen, bør du reklamere fortløpende så snart som du oppdager hvert enkelt forhold.

1.2 Nøytral reklamasjon er nok – men dokumentasjon er viktig

Det er tilstrekkelig å fremsette en såkalt nøytral reklamasjon, hvor du varsler at det foreligger en feil eller mangel og at du vil gjøre krav gjeldende. Du trenger ikke å spesifisere hvilket krav du vil fremme (for eksempel prisavslag eller heving) i første omgang.

Selv om det ikke stilles formelle krav til hvordan reklamasjonen skal fremsettes, anbefales det sterkt å gjøre det skriftlig. Skriftlig dokumentasjon gjør det enklere å bevise at du har reklamert innen fristen. En muntlig reklamasjon som ikke kan dokumenteres, vil ofte bli vurdert i disfavør av kjøper.

Eksempel på en reklamasjon kan være:

•  Du skriver en e-post/melding til selger hvor du sier at du nylig har oppdaget en feil eller mangel ved boligen,
•  du reklamerer over det aktuelle forholdet, og
•  at du vil foreta nærmere undersøkelser.

En nøytral reklamasjon trenger ikke å være komplisert. Gjør det enkelt og skriftlig overfor selger.

2. Foreligger det en mangel ved boligen?

En bolig anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller de kravene til kvalitet, utstyr eller tilstand som følger av avtalen. Det samme gjelder dersom boligen ikke står i samsvar med det du som kjøper med rimelighet kunne forvente, basert på blant annet boligtype, alder og tilstand ved overtakelse.

Dersom selger har gitt opplysninger om feil eller svakheter ved boligen, må kjøper som hovedregel akseptere en viss risiko for at forholdet kan vise seg å være mer omfattende enn først antatt. Likevel kan det foreligge en mangel dersom omfanget avviker vesentlig fra det som ble formidlet ved salget. Dette krever en konkret vurdering, hvor praksis ofte er avgjørende.

2.1 Dokumentasjon

Når du har oppdaget feil eller mangel og sendt reklamasjon til selger, er neste steg å dokumentere kravet ditt. Dette er et kritisk punkt i prosessen – og ofte der mange kjøpere ikke når frem.

Det er viktig å benytte spesialister, ikke generalister. Har du for eksempel oppdaget feil ved konstruksjon eller bad, bør du bruke fagpersoner med spesialkompetanse på disse områdene. I mange tilfeller er det nødvendig å innhente én eller flere takstrapporter som vurderer:

• Hvordan mangelen har oppstått
• Hva som er årsaken
• Når mangelen oppstod
• Hva det vil koste å utbedre forholdet slik at boligen samsvarer med avtalen

Det er denne kostnaden som danner grunnlaget for ditt økonomiske krav mot selger.

Takstmannen gir ofte en teoretisk vurdering av utbedringskostnadene. For å styrke dokumentasjonen bør man også innhente pristilbud fra lokale entreprenører. Når du har både faglig vurdering og faktiske kostnadsoverslag, står du langt sterkere i en eventuell tvist.

I saker der det ikke er aktuelt med utbedring – som ved arealavvik – må du få vurdert verdiforskjellen på boligen med og uten avviket. Dette kalles verdiminus, og danner grunnlaget for et krav om prisavslag. Her bør du bruke en eiendomsmegler med god kjennskap til lokalmarkedet og erfaring med slike vurderinger.

Når dokumentasjonen er på plass, må du sende en spesifisert reklamasjon til selger. Dersom det går mer enn 2-3 måneder siden første reklamasjon uten at du har sendt ny informasjon, bør du sende en oppdatering der du informerer om at du fortsatt undersøker forholdet og opprettholder kravet. Dette kalles å holde kravet i hevd, og viser at du ikke har tenkt gi avkall på kravet.

Dette trinnet er avgjørende – og det er her mange saker faller fra. Et grundig og godt dokumentert krav gir deg langt større sjanse for å få medhold, enten i dialog med selger eller i en eventuell rettssak.

Hovedregelen er at det er den som hevder å ha et krav, som har bevisbyrden.

3. Foreldelse

Selv om du har reklamert i tide, kan kravet ditt mot selger likevel gå tapt dersom det blir foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og denne begynner som hovedregel å løpe fra tidspunktet du overtok boligen.

Dersom du ikke var klar over mangelen ved overtakelsen, kan du ha rett til en tilleggsfrist på ett år. Denne fristen regnes fra den dagen du fikk, eller burde ha skaffet deg, tilstrekkelig kunnskap om både mangelen og at du har et krav. Tilleggsfristen gjelder kun dersom den ordinære treårsfristen allerede er utløpt, eller det er mindre enn ett år igjen av den.

For å unngå at kravet foreldes, må du avbryte foreldelsesfristen dersom selger ikke erkjenner ansvar. Dette gjøres ved å ta rettslige skritt – for eksempel ved å sende en forliksklage eller stevning til domstolen.

4. Vi hjelper deg!

I mange tilfeller kan du få dekket store deler av advokatutgiftene gjennom rettshjelpsdekningen i forsikringene dine, for eksempel innbo eller boligkjøperforsikring. Vi undersøker alltid muligheten for dette og håndterer søknadsprosessen overfor forsikringsselskapet på dine vegne.

Våre advokater har erfaring med saker som gjelder kjøp og salg av bolig. Har du spørsmål om feil og mangler ved boligkjøp? Ikke nøl med å ta kontakt – vi står klare til å hjelpe deg.